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Erwerb immobilien in den usa

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US-Amerikanisches Grundstücksrecht

Gesetz zur Verjährungsfrist New York

Der Erwerb von Immobilien in den USA durch ausländische Käufer – 
Erwerb, Verwaltung und Nachlassplanung
Professionelle Planung spart Geld!

Wir vertreten regelmäßig ausländische Mandanten hinsichtlich ihres US-Vermögen und ihrer Nachlassplanung.

Der Großteil unserer Mandanten sind ausländische Personen, die überwiegend aus Deutschland, Oesterreich, der Schweiz und Großbritannien sowie aus südamerikanischen Ländern wie Chile, Mexiko, Kolumbien, Brasilien und Argentinien stammen.

Vermögende Personen („High Networth Individuals“) aus diesen Ländern möchten Ihre Investitionen auf verschiedene internationale Standorte diversifizieren und die USA, mit Ihren starken Eigentumschutzrechten bzgl. persönlichem Eigentum und hier insbesondere Immobilien, bietet sich seit langer Zeit als attraktiver Investmentort für solche Anlagenziele an.

Die Planung umfasst den Kauf von Vermögensgegenständen in den USA, die Gründung einer Holdinggesellschaft, die Unterstützung bei Verwaltung der Gesellschaft, ggfs. bei Umgestaltung, Vermietung und Verpachtung von US Immobilien, bis hin zu der Veräusserung des Vermögensgegenstands.

In diesem Zusammenhang spielt dann auch die internationale Erbschaftsplaung  und Nachlassplanung eine wichtige Rolle.

Es ist grundsätzlich ohne grössere Probleme möglich, als ausländische Person, Vermögensgegenstände in den USA zu kaufen, besitzen und zu veräussern. Allerdings kann die steuerlichen Lage sich erheblich von der eines US-Steuerzahlers unterscheiden.

Eine sorgfältige Planung kann aber die Nachteile für unsere ausländischen Mandanten ganz oder teilweise reduzieren:

  • Die US-Erbschaftssteuer bzgl. Vermögen eines „nicht-ansässigen Ausländers“ (eine Person, die weder Bürger ist, noch seinen Wohnsitz in den USA hat) ist bei grösseren Vermögen normalerweise wesentlich höher als als für den Nachlass eines US-Staatsangehörigen bzw. einer in den USA ansässigen Person. Dies ist darin begründet, dass die jeweiligen Freibeträge sich erheblich unterscheiden.
  • Bei Ausländern („Non US residents“) beträgt der Freibetrag für einen Nachlass in den USA in 2016 bei US$ 60.000. Für US residents und US-Bürgern liegt er hingegen für 2016 bei $5.450.000. Die Erbschaftssteuer auf bestimmtes Vermögen in den USA, wie z.B. Immobilien oder die direkte Beteiligung in einer US Gesellschaft – die sich in Einzelbesitz eines „nicht-ansässigen Ausländers“ ist, kann beim Tod dieser Person demnach ganz erheblich sein. Sie können solche Besteuerung in den USA nur durch eine frühzeitige und sorgfältige Nachlassplanung vermeiden.

Hierbei ist auch zu beachten, dass ein zum Beispiel in Deutschland ansässiger Erbe dieses Nachlasses dann auch in Deutschland insofern erbschaftssteuerpflichtig ist. Hier findet dann das entsprechende Doppelbesteuerungsabkommen Anwendung.

Der Begriff „Doppelbesteuerungsabkommen“ ist etwas irreführend. Diese Abkommen sind Verträge, die auf internationaler Ebene zwischen Ländern abgeschlossen werden, um eine doppelte Besteuerung zu vermeiden. Bei weitem nicht alle Länder/Staaten aber haben ein solches Doppelbesteuerungsabkommen mit den USA abgeschlossen.

Ist der Investor in einem solchen Land steuerlich ansässig, so ist eine andere Struktur zu erabeiten; oft lassen sich Nachteile hier auch dann nicht ganz vermeiden.

Viele unsere hochvermögende („HNWI“) und sehr hochvermögende Mandanten („UHNWI“) benötigen auch Unterstützung beim sog. „Asset-Management“, also der Vermögensverwaltung vor Ort.

Unsere Kanzlei kann Sie sowohl bei dem Aufbau einer optimierten Struktur unterstützen und beraten als auch dabei, ein zuverlässiges, effizientes erfahrenes lokales Management zu etablieren und zu überwachen.

Ausländischen Anleger, die den Kauf von mehreren Immobilien in den USA planen, ist grundsätzlich zu raten, diese jeweils in getrennte Holding-Gesellschaften einzulegen. Dadurch kann die Haftung, die mit einer bestimmten  Immobilie verbunden ist, auf die jeweilige Immobilie zu beschränkt werden.

Unsere internationalen Mandanten sind oft auch daran interessiert, einen sogenannten „Trust“ zu gründen. Dies ist eine Art Treuhandverhältnis, die unter US-Steuerbürgern grosser Beliebtheit erfreut.

Es gibt hier widerrufliche Trusts und unwiderrufliche Trusts, mit erheblich unterschiedlichen steuerechtlichen Auswirkungen.

So geeignet einn Trust sein kann, wenn ein grösseres Vermögen nach dem Ableben gemäss den Wünschen des Erblassers verwaltet werden soll, so sehr ist Vorsicht geraten, wenn es sich bei dem Settlor/Grantor um einen (Steuer-)bürger eines ausländischen Staates handelt.

In Deutschland zum Beispiel wird dem anglo-amerikanischen Trust grundsätzlich die Anerkennung verweigert. Dies kann zu erheblichen Problemen für den oder die deutschen Erben führen. Auch hier ist eine kompetente und rechtzeitige juristische Beratung durch eine international tätige Kanzlei unbedingt anzuraten.

Carl-Christian Thier

Carl-Christian Thier is a founding Shareholder of Urban Thier & Federer, P.A.

Mr. Thier’s practice focuses primarily on German and United States international laws in the areas of contract law, taxation, tax planning, business entity formation and other business matters, with a particular focus on cross border investments between Germany and the United States.

Barry R. Fischer

Barry Fischer is an Of Counsel Attorney with Urban Thier & Federer, P.A. He is based out of the New York office.

Mr. Fischer’s practice focuses primarily on commercial litigation with concentration on business fraud and financial fraud.

News / Blog 2015